Ekspert Colliers radzi: warto inwestować w zwiększenie efektywności energetycznej budynków

Rośnie rynek „zielonych” instrumentów na finansowanie proekologicznych nieruchomości. Według raportu Climate Bond Initiative rok 2020 był rekordowy pod względem wartości wyemitowanych instrumentów, które osiągnęły wartość 700 mld USD, czyli prawie dwa razy więcej niż rok wcześniej. Może to wynikać z rosnących wymagań, zarówno wśród najemców, jak też wynikających z prawa unijnego. Przyjęty przez Unię Europejską plan działania na rzecz zrównoważonej gospodarki (tzw. Europejski Zielony Ład) ma pozwolić Unii stać się do 2050 r. obszarem neutralnym klimatycznie. 

Inwestycje w sektorze nieruchomości komercyjnych są motywowane z jednej strony przez rosnącą świadomość zagrożeń klimatycznych, z drugiej przez chęć ograniczania ryzyka inwestycyjnego i coraz większą uwagę kierowaną w stronę budynków innowacyjnych, dbających o środowisko naturalne i komfort pracowników. Nie bez znaczenia jest również rosnąca rola społecznej, środowiskowej i ekonomicznej odpowiedzialności (ESG) w firmach. ESG, rozumiane jako strategia biznesowa uwzględniająca w działalności operacyjnej organizacji aspekty środowiskowe i społeczne, ma coraz większy wpływ na decyzje dotyczące najmu powierzchni w budynkach, ponieważ przyczynia się do wzrostu konkurencyjności przedsiębiorstwa i kształtowania warunków dla zrównoważonego rozwoju.

Banki emitują „zielone obligacje”

Według raportu Climate Bond Initiative (CBI) na koniec 2020 r. rynek tzw. zrównoważonego długu osiągnął wartość 1,7 mld USD. Rok 2020 był rekordowy pod względem wartości wyemitowanych instrumentów, które osiągnęły 700 mld USD, czyli prawie dwa razy więcej niż rok wcześniej. Podczas gdy zielone obligacje (Green Bonds) nadal pozostają aktywem dominującym, bardzo szybko wzrasta popularność inwestycji w emisje obligacji przeznaczonych na cele społeczne (Social Bonds) oraz szeroko pojętego zrównoważonego rozwoju (Sustainability Bonds), osiągając wolumeny wyższe niż we wszystkich poprzednich latach łącznie.

Jednym z banków emitujących zielone obligacje jest Berlin Hyp. W kwietniu 2021 jako pierwsza instytucja finansowa na świecie wyemitował Sustainability-Linked Bond (SLB), o wartości 500 mln EUR. Jest to pierwszy instrument, który w sposób bezpośredni wiąże koszt pozyskanego długu z osiągnięciem przez emitenta celu w zakresie ESG, a konkretnie zmniejszenia śladu węglowego w portfelu kredytów o 40 proc. do roku 2030, w stosunku do roku 2020.

Od 2015, kiedy wyemitowaliśmy pierwszy Green Bond, wciąż jesteśmy największą instytucją komerycjną emitującą tego rodzaju obligacje. Zrównoważone instrumenty dłużne nieustająco cieszą się ogromnym zainteresowaniem nabywców. Jest to związane z wciąż rosnącą rolą zrównoważonej polityki wśród inwestorów instytucjonalnych, jak również z wymogami regulacyjnymi wprowadzanymi na poziomie Unii Europejskiej – mówi Justyna Kędzierska-Klukowska, dyrektor przedstawicielstwa Berlin Hyp w Warszawie.

Rośnie popyt na „zielone budynki”

Od kilku lat obserwujemy na rynku zwiększony popyt na powierzchnie w budynkach certyfikowanych w standardach takich, jak BREEAM czy LEED. Wynika to m.in. ze zwiększonej dbałości firm o środowisko naturalne, a także o wellbeing pracowników. Odpowiedzialne podejście do biznesu zarówno ze strony najemców, jak i deweloperów nie jest dziś tylko zabiegiem wizerunkowym, a realną chęcią zrównoważonego rozwoju, co znajduje odzwierciedlenie w coraz większej liczbie certyfikacji w Polsce – mówi Mariusz Mroczek, dyrektor w dziale Corporate Finance w Colliers.

Zgodnie z ostatnim raportem PSBE „Certyfikacja Zielonych Budynków w Liczbach 2021”, podobnie jak w 2019 roku, w 2020 liczba certyfikowanych budynków wzrosła o 30 proc. (255 nowych certyfikacji). Posiadanie zielonych atestów może poskutkować zwiększeniem zainteresowania ze strony najemców i inwestorów.

W Polsce działania zgodne z kryteriami ESG podejmują inwestorzy obecni we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych. Proces rozpoczął się głównie wśród inwestorów lokujących kapitał w budynki biurowe, ale obecnie równie mocno stawia na ten aspekt dynamicznie rozwijająca się logistyka.

Warto modernizować istniejące obiekty

Rośnie również znaczenie modernizacji. Na tle krajów Europy Zachodniej, polski rynek nieruchomości jest bardzo młody i zdecydowana większość budynków, które zostały oddane do użytku w ostatnich latach, została wyposażona w nowoczesne i energooszczędne rozwiązania techniczne. Dlatego w Polsce modernizacja już istniejących przestrzeni nie jest tematem przewodnim. Niemniej jednak, inwestorzy muszą być gotowi na to, że zmieni się to w perspektywie kilku czy kilkunastu lat, kiedy zainteresowanie nimi, a więc i ich wartość zacznie spadać.

Właściciele muszą zadbać o modernizację swoich budynków, ponieważ może się okazać, że budynki komercyjne niespełniające unijnych wymagań dotyczących np. energochłonności mogą znacząco stracić na wartości lub być zupełnie pomijane w procesie podejmowania decyzji inwestycyjnych przez kluczowych graczy na rynku – mówi Justyna Kędzierska-Klukowska.

W podobnym tonie wypowiada się również ekspert Colliers. Zwraca uwagę, że inwestowanie w zwiększanie efektywności energetycznej budynków ma sens.

Przede wszystkim ma wpływ na redukcję kosztów operacyjnych. Najemcy zwracają na to uwagę, zwłaszcza w sytuacjach takich jak pandemia, gdzie koszty mają duże znaczenie. Może wydarzyć się tak, że stare budynki, które nie spełniają pewnego minimalnego wymogu rynkowego, pozostaną puste – mówi Mariusz Mroczek.

Zrównoważony rozwój to już konieczność

Istotne jest również zrównoważone inwestowanie, podczas gdy, jak zauważają eksperci, lokalni inwestorzy nie zawsze widzą taką potrzebę.

Jednak wszyscy, którzy chcą wejść na arenę międzynarodową, muszą wziąć te aspekty pod uwagę, ponieważ będą z nich odpytywani – mówi Justyna Kędzierska-Klukowska i dodaje: – Wydaje się też, że coraz więcej graczy na rynku nieruchomości podejmuje działania na rzecz zrównoważonego rozwoju nie tylko z konieczności, ale z wewnętrznego przekonania o wadze tych aspektów. To naprawdę istotny postęp.